Бизнес-клуб

«Крыша» в законе

У ипотечников квартиру за долги не заберут

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с начала 2013 года наблюдается снижение темпов роста ипотечного рынка. Не в последнюю очередь, по мнению экспертов, из-за того что Конституционный суд разрешил отбирать единственное жилье за долги.

Выселять невыгодно

Чтобы люди не оказались на улице, в Госдуму РФ не так давно внесен законопроект, исключающий такую ситуацию. Хотя и сейчас существует достаточно много законодательных ограничений. Например, нельзя лишать квартиры, если в семье есть несовершеннолетние дети, а ведь ипотеку в основном берут молодые семьи. К тому же суды не принимают соответствующих решений, а приставы не торопятся исполнять вынесенные решения из страха оказаться в фокусе внимания разгневанной прессы.

Да банки-кредиторы стараются не прибегать к такой крайней мере, как выселение за долги из ипотечных квартир. Они опасаются имиджевых потерь. К тому же забирать квартиру экономически невыгодно. Залоговое жилье выставляется на торги со скидкой в 20% от рыночной стоимости. Если покупателей не нашлось, то цена уменьшается еще на 15%. Не исключено, что вырученных от продажи средств может и не хватить на покрытие долгов, хотя, согласно принятой в прошлом году поправке к закону об ипотеке, обязательства заемщика перед банком все равно считаются погашенными.

Если не можешь платить

Неудивительно, что банки горячо поддержали внесенный законопроект, по которому если заемщик не может гасить ипотечный кредит, то государство выкупает проблемную ипотеку. Причем по рыночной стоимости. Кстати, «прогоревший» ипотечник не только остается жить в выкупленной государством квартире (правда, уже на условиях социального найма), но даже имеет возможность в последующем снова выкупить занимаемую жилплощадь.

В принципе, здесь нет ничего нового. В США, если заемщик становится несостоятельным, государство выкупает у него квартиру, и бывший должник уже выступает в роли квартиросъемщика. То есть жилье становится либо муниципальным, либо федеральным — в зависимости от того, кто примет его на баланс. Вот и у нас хотят привить этот опыт. Правда, уже сейчас возникает множество вопросов.

Право, но не обязанность

Как можно понять, основным покупателем будут выступать муниципалитеты. И встает вопрос — откуда возьмутся на это в бюджете деньги? У нас подавляющее большинство муниципалитетов — дотационные. А доноров типа Екатеринбурга обязывают верстать бюджет не от объема собранных на их территории налогов, а по неким нормативам бюджетной обеспеченности — чтобы по минимуму хватило на исполнение возложенных законом на местные власти функций.

То есть чтобы предлагаемый закон заработал, соответствующие суммы должны быть предусмотрены в дотациях и нормативах. У нас, однако, региональные власти очень хорошо научились денег в схожих ситуациях не давать.

Впрочем, органы власти могут, но не обязаны помогать всем обратившимся к ним. «Необходимо обратить внимание на то, что это право, а не обязанность. И пользоваться этим правом будут в исключительных случаях», — отмечает заместитель гендиректора одного из ипотечных агентств Лада Краснова. И это не лишняя предосторожность, так как многие заемщики наверняка захотят переложить свои проблемы на плечи государства. К тому же уверенность в сохранности жилья может снизить платежную дисциплину ипотечников.

Но тогда непонятно, кому будут помогать. Называются четкие критерии безотлагательной госпомощи: инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнь, сиротство. Но это все случаи достаточно редкие в ипотечной практике. Вдобавок интересы банка и заемщика уже защищены — каждый ипотечник застрахован на случай травм и болезней.

Куда больше ипотечников страшит потеря работы или снижение доходов, но тут авторы законопроекта предлагают некие расплывчатые формулировки, потому что четких и быть не может. Человека могут уволить. Или его доходы на работе уменьшатся. Но как удостовериться, что он действительно не может найти себе другой источник доходов?

Словом, предлагаемая схема балансирует между двумя крайностями: когда не помогают никому и когда помогают всем, поощряя разгильдяйство и мошенничество.

Тем не менее, авторы новации считают, что все вопросы надо решать потом. Сейчас же важнее концептуальная поддержка на уровне правительства, говорит бывший председатель комиссии по развитию ипотечного кредитования в Госдуме, а ныне председатель комитета по энергетике Иван Грачев, являющийся одним из авторов нового закона. И особо обращает внимание на то, что помимо помощи заемщикам в трудной ситуации законопроектом вводится понятие реприватизации. «В результате не слишком обдуманной приватизации у нас около 80% собственников жилья скоро не смогут позволить себе его обслуживать, когда начнутся массовые капремонты, — поясняет эксперт. — Нормально, когда в стране в собственности находится около 30% жилья, а остальное должно быть в коммерческом или социальном найме».

Безусловно, что на практике выявится еще много подводных камней, но в целом данное начинание нельзя не приветствовать. И не только из-за увеличения социальной защищенности граждан, что само по себе хорошо и правильно. Это увеличит объемы жилищного строительства. А строительство — это такая отрасль, которая тянет вверх всю экономику.

Правда, к реалиям нашего областного центра все это имеет мало отношения. У нас банки спокойны: завтра квартиры подорожают настолько, что реализацией залогов можно будет вернуть кредит даже с учетом всех дисконтов. А обвального повышения цен ждут, потому что с передачей контроля за не разграниченными землями в областное ведение неминуемо затормозится оформление участков под застройку, и соответственно сократятся объемы ввода нового жилья.

КСТАТИ:

По мнению заместителя директора Института экономики УрО РАН, доктора экономических наук Сергея Баженова, выселение жильцов из квартир с точки зрения возврата долгов является неэффективной мерой. Так, лишь 6% банков считают, что смогут получить задолженность в полном объеме при дефолте заемщика. Большинство же полагают, что в лучшем случае потери составят не менее 17% долга.

Хотелось бы напомнить, продолжает ученый, что действующий Жилищный кодекс не позволяет изымать жилье, если должник является собственником квартиры, единственно пригодной для постоянного проживания. Исключение, когда неплательщик проживает в социальном жилье, если квартира была приобретена по ипотеке и служит в качестве залога, а кредит еще не погашен. Об этом толкует ст. 446 ГПК РФ.

А Основной Закон Российской Федерации (статья 25) гласит, что «жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». В статье 35 Конституции также сказано: «Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения...».

Иначе говоря, речь идет о невозможности обращения взыскания на квартиру или часть жилого помещения граждан, которое необходимо для их проживания. Не выбрасывать же людей на улицу! Право на жилье - такое же конституционное право человека, как право на жизнь, поэтому инициатива по ужесточению отдельных норм Жилищного кодекса, считаю, не выдерживает никакой критики.