Квартира превращается в роскошь
Экспертное мнение заместителя директора

Института экономики Уральского отделения РАН, доктора экономических наук Сергея Баженова

26.02.2013

Начало 2013 года принесло России очередной ажиотаж в жилищной сфере. По значимости на первом плане в этом ряду оказалась приватизация жилья. Многие граждане страны не успели реализовать право на бесплатную приватизацию своих домов и квартир до 1 марта. Возникли очереди, скандалы. В ситуацию «в режиме ручного управления» опять пришлось вмешаться президенту России, а затем и Государственной думе, которая срочно приняла Федеральный закон. Он продлил срок бесплатной приватизации жилья для всех категорий граждан, теперь – до 1 марта 2015 года.

Бесплатная приватизация жилфонда в РФ стартовала в 1992 году, и ее нынешнее продление – третье по счету. На данный момент более 70 % жилья в многоквартирных домах – уже частная собственность (в Свердловской области, например, насчитывается 1,4 млн. владельцев квартир). В процентном соотношении собственников жилья в России примерно столько же, сколько и в развитых странах мира. Но, как считают эксперты, в стране остается еще довольно много людей, которые по самым разным причинам не смогли уложиться в отведенный для приватизации срок.

Например, не сумели договориться с родственниками, прописанными в жилом помещении. В России есть также около миллиона семей, которые относится к категории малоимущих и более 20 лет стоят в очереди на социальное жилье, гарантированное законом, но получить его пока не могут. Прежде всего, из-за отсутствия в государственном или муниципальном фонде свободных жилых помещений. Есть жители аварийных домов, которые в принципе не имеют возможности приватизировать свои «хибары». Есть обитатели бывших общежитий, включенных в число приватизированных объектов. Плюс военнослужащие, которые хотя и получили от государства жилой угол, но договора о социальном найме на руках не имеют, поскольку их дома-новостройки еще не сданы и не приняты в эксплуатацию. Не будем также забывать, что право на бесплатное жилье имеют ветераны Великой Отечественной войны, дети-сироты, ряд других категорий населения.

К тому же в условиях социально-экономической неопределенности в стране часть наших граждан просто боятся принимать решение о приватизации жилья. Каким, например, будет размер имущественного налога и взноса на капитальный ремонт?

В Федеральной налоговой службе (ФНС) полагают, что со следующего года налог на недвижимое имущество можно будет рассчитывать, исходя из рыночной стоимость жилья. Так, новый налог на недвижимость, которым налоговики собираются нас «порадовать» в 2014 году, для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. метров в среднем по России может «потяжелеть» и составить около 1120 рублей в год. Тогда как в2011-м нынешний налог на имущество для такой «двушки» был в пределах 700 рублей. По сравнению с нынешними платежами разница в среднем составляет почти два раза. Федеральная налоговая служба, сделав предварительный расчет по результатам рыночной оценки объектов недвижимости в 83 регионах страны, исходила из ставки 0,1%. И налоговики предупреждают: «Налоговые базы будущего и действующего налога имеют разную природу».

В действующем сегодня налоге на имущество физических лиц налоговой базой является инвентаризационная стоимость, в основе которой лежат расценки строительных работ 30-летней давности. А новой базой налога на недвижимое имущество, который планируется ввести в России, является его кадастровая стоимость. И она максимально приближена к рыночной, поскольку при расчетах применяются практически одни и те же подходы и методы оценки. Такая оценка уже завершена во всех регионах страны, сообщают в Росреестре. Но ведь в ней могут быть недочеты и ошибки, полученные данные еще надо «подчистить». В противном случае власти на местах могут столкнуться с валом судебных исков и непростых разбирательств. Представьте: какую-то квартиру недооценили, а человек хочет использовать ее в качестве обеспечения под кредит. Или, наоборот, квартира, была явно переоценена.

Кстати, сообщают в Минэкономразвития РФ, результаты исследований в 12 пилотных регионах России уже показали: кадастровая стоимость недвижимости превышает инвентаризационную в 18-20, иногда более, чем в 30 раз. Так что разбег в стоимости жилья, цена которого рассчитана по разным методикам, будет огромным. ФНС, правда, провела предварительные расчеты. Например, льготные категории граждан за квартиру в 55 кв. в среднем заплатят 160 рублей в год. Если квартира площадью до 100 кв. метров находится в общей совместной или долевой собственности двух льготников (налоговый вычет каждого из которых равен 50 кв.метров), то собственники не заплатят ни копейки. Но, это идеальный, не часто встречающийся вариант. Ведь есть недвижимость, по которой налоговая нагрузка может вырасти в 40 раз. В ФНС поясняют, что виной тому – действующая до сих пор инвентаризационная стоимость, которую органы БТИ использовали в ценах строительных работ начала 80-х годов прошлого века, а местные власти ее не перерассчитывали.

Налоговики также ссылаются на статью 3 Налогового кодекса, в которой говорится, что при установлении налогов в России учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Если человек единолично владеет двумя и более квартирами, домами, то есть может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, содержать ее, платить за коммунальные услуги, то он способен нести и увеличенное налоговое бремя. «Для тех же, у кого в собственности одна квартира или дом, предназначенные непосредственно для проживания, и для социально незащищенных граждан налог будет соизмерим с их доходами и с возможностью уплачивать его один раз в год»,–заключают в ФНС.

А вот руководитель экспертно-аналитического центра экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты РФ Олег Скуфинский считает, что больших дивидендов государству платная приватизация все равно не принесет. И уж если брать деньги с граждан, то плата должна быть производной от рыночной стоимости квадратных метров. Ее при развитом рынке недвижимости определить будет достаточно просто. Однако тут может возникнуть очевидная нелепость – платить по рыночному курсу будут и маститые олигархи, имеющие замки-дворцы на Рублевке либо элитные хоромы в центре крупного мегаполиса, и простые люди – обладатели скромного малогабаритного жилья. Ну, вырос, состарился человек в квартире, которую его дед получил за многолетнюю работу на заводе. Почему же она превратилась в дорогой товар?

Владелец единственного жилья вообще не может вступать в рыночные отношения. Потому что его дом – первейшая жизненная необходимость, а вовсе не источник дохода. И цены на недвижимость, которые сегодня управляются хваткими рыночными спекулянтами, его касаться никак не должны. Но нам уже в который раз кивают на зарубежный опыт, искусственно выхватывая из системы налогообложения западных стран лишь отдельные элементы. При этом методика расчета повышенного налога на недвижимость и его авторство для простого человека не понятны, запутаны или держатся в секрете. И не потому, что это ноу-хау, авторские права которого надо охранять, а потому, что научно обоснованной методики таких расчетов даже не существует.

Абсурд, но, судя по всему, так и будет. А нервный вопль о том, что «я не продаю квартиру, на рыночную продажу не выставляю, я тут просто живу», уже вряд ли кого спасет. Если новый налог на недвижимость будет введен, то государство может оставить уже в недалеком будущем миллионы сограждан без крыши над головой.

Ничего страшного, убеждены налоговики. Платил человек 700 рублей за свою «двушку» в год, будет отдавать 1120 рублей. Не смертельно. Во-первых, как мы убедились выше, это довольно лукавые цифры. А, во-вторых, смотря для кого. Для стариков, пенсионеров, малоимущих и многодетных семей, не имеющих льгот, для всех, кто живет «от зарплаты до зарплаты», прибавка в налоге весьма существенна. А главное – она несправедлива.

По прогнозам федеральных властей, инфляция в 2013 году составит 6,7 % (в три раза выше, чем в Европе). Однако, по расчетам экспертов, в 2012 году инфляция на самом деле составила 28%. При этом известно, что тарифы на услуги ЖКХ нынче вырастут, как минимум, на 13-15 %, цены на жилье – на 4-5%, продукты – на 15 (а россияне более трети своих доходов тратят на питание), алкоголь – на 20, проезд в плацкартных вагонах – тоже на 20. Снимаются ограничения на оплату детских садов. Растет стоимость бензина.

При этом трудовые пенсии с 1 февраля увеличатся на 6,5-7% и еще на 3% – с 1 апреля, пенсии по государственному обеспечению (включая социальные) – лишь на 5,1%, а материнский капитал – на 5,6%.И лишь одна пятая часть граждан России надеется на увеличение своих доходов.

Все это лишний раз убеждает в том, что России нужны выверенная, гибкая  социальная политика, курс на народосбережение.

© 2013, НЭП 08